耶拿办公楼市场：租赁面积下降，空置率小幅上升

（耶拿，2026年10月1日）办公面积交易量减少、空置率略有上升、对办公空间的要求更高：2025年，耶拿的办公楼市场继续发生变化。JenaWirtschaft最新发布的办公楼市场报告显示了这一点。 办公面积成交量再次下降，而空置率则从2.4%上升至2.9%。现代、交通便利且用途灵活的办公空间依然备受青睐。

成交量减少，可用面积增加

2025年，办公楼存量增加了约2,400平方米，达到753,630平方米。与此同时，空置面积增加了约3,700平方米，达到21,980平方米。 不过，新增空置面积主要集中在个别物业上。总体空置率维持在2.9%的低位。

交易面积降至约8,320平方米，较上年减少约710平方米。其中，签约数量的下降尤为显著。 在统计的交易中，约85%的交易面积不超过500平方米。市场活动主要集中在耶拿北部、市中心以及高校周边地区。

“去年市场活力进一步减弱。 企业减少办公空间的决策，并更仔细地评估其实际需求。与此同时，我们并未观察到市场整体疲软：现代化且地段优越的办公空间仍受青睐，而其他办公空间则更难出租，”耶拿经济局（JenaWirtschaft）项目经理帕特里克·韦尔纳（Patrick Werner）表示。

灵活办公空间需求依然旺盛——租金上涨

企业更加重视地段、品质、能效以及灵活的使用方式。因此，这对业主而言是一个良机，可对现有建筑进行现代化改造，灵活分割较大单元，并根据使用需求调整办公空间。

尽管租赁面积有所下降，但统计到的租金却有所上涨。平均租金从每平方米11.30欧元升至11.60欧元，面积加权平均租金从12.10欧元升至12.80欧元。 投资总额达到920万欧元，远高于去年异常低迷的水平。

新建项目众多，但新增租赁面积寥寥

2025年新增办公面积约5,060平方米，比上年增加约1,000平方米。其中77%用于自用，因此不会进入商业租赁市场。

此外，目前还有约63,360平方米的办公空间正在建设中。这些办公空间也几乎全部用于自用。“高强度的建设活动主要增强了现有企业和机构的实力，但对自由租赁市场的扩大几乎没有帮助，”帕特里克·韦尔纳解释道。

与此同时，项目储备量——即已规划但尚未开工的项目——降至28,250平方米，创下2017年以来的最低水平。项目开发商在规划新项目时更加注重实际需求，且在没有确定租户的情况下进行开发的情况也越来越少。

需求发生变化——质量日益重要

办公楼市场报告显示，市场正处于转型之中：企业租赁的办公面积总体减少，且对自身需求进行了更细致的评估。经济不确定性、成本压力以及工作模式的转变都影响着这些决策。与此同时，对质量、地段和灵活使用的要求也在提高。

因此，耶拿正面临两种趋势的交汇：总体需求较往年有所下降，且更集中于符合需求的办公空间；与此同时，现代且可自由租赁的办公空间供应仍然有限。主要机遇在于将现有物业调整以适应新的需求，并针对具体需求有针对性地开发新空间。 “市场不再需要不惜一切代价扩大面积，而是需要合适、现代化且地段优越的房产，”帕特里克·韦尔纳表示。

耶拿经济局将于10月5日至7日在慕尼黑举行的2026年EXPO REAL房地产博览会上发布这份新的办公楼市场报告。届时，该市还将在“中德欧洲大都市区”联合展台展示当前的开发项目。

完整的办公楼市场报告可访问 jenawirtschaft.de/bueromarkt 查阅。

2025年耶拿办公楼市场一览：

媒体咨询请联系：

玛丽娜·弗莱米格（Marina Flämig），电话：03641 8730033，电子邮件： marina.flaemig@jena.de