Рынок офисной недвижимости в Йене: объем сдачи площадей сокращается, доля вакантных площадей незначительно растет

(Йена, 01.10.2026) Снижение объёма сдачи в аренду, небольшой рост доли вакантных площадей и повышение требований к офисным помещениям: в 2025 году рынок офисной недвижимости Йены продолжил меняться. Об этом свидетельствует новый отчёт о рынке офисной недвижимости, подготовленный JenaWirtschaft. Объём сдачи площадей в аренду вновь сократился, в то время как доля вакантных площадей выросла с 2,4 до 2,9 процента. По-прежнему востребованы, прежде всего, современные, удобно расположенные и гибкие в использовании офисы.

Меньше сделок, больше доступных площадей

В 2025 году парк офисных площадей вырос примерно на 2 400 до 753 630 квадратных метров. В то же время площадь вакантных помещений увеличилась примерно на 3 700 до 21 980 квадратных метров. Однако дополнительные вакантные площади сосредоточены в отдельных объектах. С показателем 2,9 процента уровень вакантных площадей в целом остается на низком уровне.

Объем заключенных сделок сократился до примерно 8 320 квадратных метров, что на 710 квадратных метров меньше, чем в предыдущем году. В первую очередь сократилось количество заключенных договоров. Около 85 процентов зарегистрированных сделок охватывали площадь не более 500 квадратных метров. Активность на рынке сосредоточилась прежде всего на северной части Йены, в центре города и в окрестностях вузов.

«В прошлом году динамика рынка продолжила снижаться. Компании реже принимают решения о аренде площадей и более тщательно анализируют свои реальные потребности. В то же время мы не наблюдаем общего ослабления рынка: современные и удачно расположенные офисы по-прежнему пользуются спросом, в то время как другие площади сдавать в аренду сложнее», — говорит Патрик Вернер, менеджер по проектам в JenaWirtschaft.

Гибкие офисы остаются востребованными — арендные ставки растут

Компании уделяют больше внимания расположению, качеству, энергоэффективности и гибким возможностям использования. Поэтому у владельцев появляются возможности модернизировать существующие здания, гибко разделять крупные помещения и адаптировать офисы с учетом конкретных потребностей.

Несмотря на снижение объема сдачи площадей, зарегистрированные арендные ставки выросли. Средняя арендная ставка увеличилась с 11,30 до 11,60 евро за квадратный метр, а средневзвешенная по площади арендная ставка — с 12,10 до 12,80 евро. Объем инвестиций достиг 9,2 млн евро, что значительно превысило исключительно низкий показатель предыдущего года.

Много нового строительства, но почти нет дополнительных арендуемых площадей

В 2025 году было построено около 5 060 квадратных метров новых офисных площадей; это примерно на 1 000 квадратных метров больше, чем в предыдущем году. 77 процентов из них предназначены для собственных нужд и, следовательно, не поступают на рынок коммерческой аренды.

Еще около 63 360 квадратных метров в настоящее время находятся в стадии строительства. Эти офисные площади также почти полностью возводятся для собственных нужд. «Высокая строительная активность укрепляет, прежде всего, позиции существующих компаний и учреждений. В то же время она практически не расширяет рынок свободной аренды», — поясняет Патрик Вернер.

В то же время портфель проектов — то есть уже запланированных, но еще не начатых проектов — сократился до 28 250 квадратных метров и, таким образом, достиг самого низкого уровня с 2017 года. Девелоперы все чаще ориентируют новые проекты на конкретные потребности и реже начинают строительство без заранее определённых арендаторов.

Спрос меняется — качество приобретает всё большее значение

Отчет по рынку офисной недвижимости показывает, что рынок претерпевает изменения: компании в целом арендуют меньше офисных площадей и более тщательно анализируют свои потребности. На эти решения влияют экономическая неопределенность, давление со стороны затрат и изменившиеся модели работы. В то же время растут требования к качеству, местоположению и гибкости использования.

Таким образом, в Йене наблюдается столкновение двух тенденций: спрос в целом ниже, чем в предыдущие годы, и в большей степени сосредоточен на подходящих площадях. В то же время предложение современных, свободно доступных офисных помещений остается ограниченным. Перспективы заключаются прежде всего в адаптации существующих объектов недвижимости к изменившимся требованиям и целенаправленном развитии новых площадей для конкретных нужд. «Рынку не нужны больше площади любой ценой, а нужна подходящая, современная и удачно расположенная недвижимость», — отмечает Патрик Вернер.

JenaWirtschaft представит новый отчёт по рынку офисной недвижимости с 5 по 7 октября на выставке EXPO REAL 2026 в Мюнхене. Там же город продемонстрирует актуальные проекты развития на совместном стенде Европейского метрополитенского региона Средней Германии.

Полный отчет о рынке офисной недвижимости доступен по адресу jenawirtschaft.de/bueromarkt.

Рынок офисной недвижимости Йены в 2025 году в цифрах:

Контактное лицо для прессы:

Марина Флемиг, тел. 03641 8730033, эл. почта: marina.flaemig@jena.de