Mercato degli uffici a Jena: il volume degli affitti diminuisce, il tasso di sfitto aumenta leggermente

(Jena, 1° ottobre 2026) Calo del volume di transazioni, leggero aumento del tasso di sfitto e requisiti più elevati per gli spazi ad uso ufficio: nel 2025 il mercato degli uffici di Jena ha subito ulteriori cambiamenti. È quanto emerge dal nuovo rapporto sul mercato degli uffici pubblicato da JenaWirtschaft. Il volume di transazioni è nuovamente diminuito, mentre il tasso di sfitto è salito dal 2,4 al 2,9 per cento. A essere particolarmente richiesti sono rimasti soprattutto gli uffici moderni, facilmente raggiungibili e utilizzabili in modo flessibile.

Meno contratti conclusi, più spazi disponibili

Nel 2025 il parco immobiliare ad uso ufficio è cresciuto di circa 2.400 metri quadrati, raggiungendo i 753.630 metri quadrati. Contemporaneamente, la superficie sfitta è aumentata di circa 3.700 metri quadrati, attestandosi a 21.980 metri quadrati. Il aumento della superficie sfitta si concentra tuttavia su singoli immobili. Con un tasso del 2,9%, il tasso di sfitto complessivo rimane a un livello basso.

Il volume di transazioni è sceso a circa 8.320 metri quadrati, con un calo di circa 710 metri quadrati rispetto all’anno precedente. In particolare, è diminuito il numero dei contratti stipulati. Circa l’85% delle transazioni registrate riguardava superfici non superiori a 500 metri quadrati. L’attività di mercato si è concentrata soprattutto nella zona nord di Jena, nel centro città e nei pressi delle università.

«Lo scorso anno la dinamica del mercato ha subito un ulteriore rallentamento. Le aziende prendono meno decisioni relative agli spazi e valutano con maggiore attenzione il loro effettivo fabbisogno. Allo stesso tempo, non osserviamo un mercato uniformemente debole: gli uffici moderni e ben posizionati continuano a essere richiesti, mentre altri spazi risultano più difficili da affittare», afferma Patrick Werner, project manager presso JenaWirtschaft.

Gli uffici flessibili restano richiesti – gli affitti aumentano

Le aziende prestano maggiore attenzione alla posizione, alla qualità, all’efficienza energetica e alle possibilità di utilizzo flessibile. Per i proprietari si aprono quindi opportunità per modernizzare gli edifici esistenti, suddividere in modo flessibile le unità più grandi e adattare gli uffici in base alle esigenze di utilizzo.

Nonostante il calo del volume di affitti, gli affitti registrati sono aumentati. L’affitto medio è salito da 11,30 a 11,60 euro al metro quadrato, mentre l’affitto medio ponderato per la superficie è passato da 12,10 a 12,80 euro. Il volume degli investimenti ha raggiunto i 9,2 milioni di euro, risultando nettamente superiore al valore eccezionalmente basso dell’anno precedente.

Molte nuove costruzioni, ma pochissima superficie in affitto aggiuntiva

Nel 2025 sono stati realizzati circa 5.060 metri quadrati di nuovi spazi per uffici, circa 1.000 metri quadrati in più rispetto all’anno precedente. Il 77% di questi è destinato al fabbisogno proprio e non entra quindi nel mercato locativo commerciale.

Altri circa 63.360 metri quadrati sono attualmente in costruzione. Anche questi spazi per uffici sono destinati quasi interamente al fabbisogno proprio. «L’elevata attività edilizia rafforza soprattutto le aziende e le istituzioni esistenti. Al contrario, non amplia quasi per nulla il mercato libero degli affitti», spiega Patrick Werner.

Allo stesso tempo, la pipeline di progetti – ovvero i progetti già pianificati ma non ancora avviati – è scesa a 28.250 metri quadrati, raggiungendo così il livello più basso dal 2017. Gli sviluppatori di progetti orientano sempre più i nuovi progetti alle esigenze concrete e sviluppano più raramente senza utenti già definiti.

La domanda cambia – la qualità acquista importanza

Il rapporto sul mercato degli uffici mostra un mercato in trasformazione: le aziende affittano complessivamente meno spazi per uffici e valutano con maggiore attenzione le proprie esigenze. L’incertezza economica, la pressione sui costi e i mutati modelli di lavoro influenzano queste decisioni. Allo stesso tempo, aumentano i requisiti in termini di qualità, ubicazione e flessibilità d’uso.

A Jena si incontrano quindi due tendenze: la domanda è complessivamente inferiore rispetto agli anni precedenti e si concentra maggiormente su spazi adeguati. Allo stesso tempo, l’offerta di uffici moderni e immediatamente disponibili rimane limitata. Le opportunità risiedono soprattutto nell’adeguamento degli immobili esistenti alle mutate esigenze e nello sviluppo mirato di nuovi spazi per soddisfare esigenze concrete. «Il mercato non ha più bisogno di spazi a tutti i costi, ma di immobili adeguati, moderni e ben posizionati», afferma Patrick Werner.

JenaWirtschaft presenterà il nuovo rapporto sul mercato degli uffici dal 5 al 7 ottobre all’EXPO REAL 2026 di Monaco di Baviera. In tale occasione, la città presenterà inoltre i progetti di sviluppo attuali presso lo stand collettivo della Regione Metropolitana Europea della Germania Centrale.

Il rapporto completo sul mercato degli uffici è disponibile all’indirizzo jenawirtschaft.de/bueromarkt.

Il mercato degli uffici di Jena 2025 in sintesi:

Contatto stampa per ulteriori informazioni:

Marina Flämig, tel. 03641 8730033, e-mail: marina.flaemig@jena.de