Ринок офісної нерухомості в Єні: обсяг укладення угод щодо оренди зменшується, рівень вакантності дещо зростає

(Єна, 01.10.2026) Зниження обсягів укладення угод, дещо більший рівень вакантності та вищі вимоги до офісних приміщень: ринок офісної нерухомості Єни у 2025 році зазнав подальших змін. Про це свідчить новий звіт про ринок офісної нерухомості від JenaWirtschaft. Обсяг угод знову скоротився, тоді як рівень вакантності зріс з 2,4 до 2,9 відсотка. Попитом користувалися насамперед сучасні, зручно розташовані та гнучкі в використанні офіси.

Менше угод, більше вільних площ

У 2025 році загальний обсяг офісних площ зріс приблизно на 2 400 до 753 630 квадратних метрів. Водночас площа, що стоїть порожньою, збільшилася приблизно на 3 700 до 21 980 квадратних метрів. Однак додаткові порожні площі зосереджені в окремих об’єктах. Загальний рівень порожніх площ, що становить 2,9 відсотка, залишається на низькому рівні.

Обсяг укладених угод скоротився до приблизно 8 320 квадратних метрів, тобто на близько 710 квадратних метрів порівняно з попереднім роком. Насамперед зменшилася кількість укладених договорів. Приблизно 85 відсотків зареєстрованих угод охоплювали площу не більше 500 квадратних метрів. Ринкова активність зосередилася переважно на півночі Єни, у центрі міста та в околицях вищих навчальних закладів.

«Минулого року динаміка ринку продовжувала знижуватися. Компанії рідше приймають рішення щодо оренди площ і ретельніше аналізують свої реальні потреби. Водночас ми не спостерігаємо загального ослаблення ринку: сучасні та вигідно розташовані офіси як і раніше користуються попитом, тоді як інші площі здаються в оренду складніше», — зазначає Патрік Вернер, менеджер проектів у JenaWirtschaft.

Гнучкі офіси залишаються затребуваними — орендні ставки зростають

Компанії приділяють більше уваги розташуванню, якості, енергоефективності та гнучким можливостям використання. Тому для власників відкриваються можливості модернізувати існуючі будівлі, гнучко розділяти великі приміщення та адаптувати офіси відповідно до потреб користувачів.

Незважаючи на менший обсяг укладення угод щодо оренди площ, зареєстровані орендні ставки зросли. Середня орендна ставка зросла з 11,30 до 11,60 євро за квадратний метр, а середня орендна ставка, зважена за площею, — з 12,10 до 12,80 євро. Обсяг інвестицій досяг 9,2 млн євро, що значно перевищило надзвичайно низький показник попереднього року.

Багато нового будівництва, але майже немає додаткових орендних площ

У 2025 році було збудовано близько 5 060 квадратних метрів нових офісних площ; це приблизно на 1 000 квадратних метрів більше, ніж у попередньому році. 77 відсотків з них призначені для власних потреб і, отже, не потрапляють на комерційний ринок оренди.

Ще близько 63 360 квадратних метрів наразі перебувають у стадії будівництва. Ці офісні площі також майже повністю створюються для власних потреб. «Висока будівельна активність насамперед зміцнює існуючі підприємства та установи. Натомість вона майже не розширює вільний ринок оренди», — пояснює Патрік Вернер.

Водночас обсяг проектів у стадії розробки — тобто вже запланованих, але ще не розпочатих — скоротився до 28 250 квадратних метрів, що є найнижчим показником з 2017 року. Девелопери все частіше орієнтують нові проекти на конкретні потреби і рідше розробляють їх без визначених користувачів.

Попит змінюється — якість набуває все більшого значення

Звіт про ринок офісної нерухомості свідчить про ринок, що перебуває у стані змін: підприємства загалом орендують менше офісних площ і ретельніше аналізують свої потреби. На ці рішення впливають економічна невизначеність, тиск з боку витрат та зміни в моделях роботи. Водночас зростають вимоги до якості, розташування та гнучкості використання.

Таким чином, у Єні зіштовхуються дві тенденції: попит загалом нижчий, ніж у попередні роки, і більше зосереджується на відповідних приміщеннях. Водночас пропозиція сучасних, вільно доступних офісних приміщень залишається обмеженою. Можливості полягають насамперед у тому, щоб адаптувати існуючу нерухомість до нових вимог та цілеспрямовано розробляти нові площі під конкретні потреби. «Ринок більше не потребує площ за будь-яку ціну, а потребує відповідних, сучасних та добре розташованих об’єктів нерухомості», — зазначає Патрік Вернер.

Новий звіт про ринок офісної нерухомості компанія JenaWirtschaft презентує з 5 по 7 жовтня на виставці EXPO REAL 2026 у Мюнхені. Там місто також представить актуальні проекти розвитку на спільному стенді Європейського метрополітенського регіону Середньої Німеччини.

Повний звіт про ринок офісної нерухомості доступний за посиланням jenawirtschaft.de/bueromarkt.

Огляд ринку офісної нерухомості Єни 2025 року:

Контактна особа для преси:

Марина Флеміг, тел. 03641 8730033, електронна пошта: marina.flaemig@jena.de