La ciudad de Jena quiere más margen de maniobra para la construcción de nuevas viviendas
Más oportunidades para adquirir urgentemente suelo edificable residencial y desarrollar nuevas viviendas: Este es el objetivo de varios estatutos de derecho de tanteo que la ciudad de Jena presentó a la Comisión de Desarrollo Urbano, Medio Ambiente, Protección del Clima y Sostenibilidad (SUA) el 21 de mayo de 2026.
Si el ayuntamiento aprueba los estatutos, la ciudad podrá sustituir a los compradores privados en la venta de determinados inmuebles y adquirir ella misma el terreno. La base para ello es el Código de la Edificación, que permite a los ayuntamientos este derecho especial de tanteo si sirve al bien público.
"Jena necesita viviendas asequibles y, al mismo tiempo, más oportunidades de actuar para asegurar a largo plazo zonas importantes para el desarrollo urbano. Con los estatutos del derecho de tanteo, estamos creando una opción de convertirse en propietario de terrenos para poder desarrollar paso a paso el potencial de vivienda en interés de los ciudadanos", explica Dirk Lange, Jefe de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente.
Más margen de maniobra en la promoción de viviendas
El telón de fondo es la tensa situación del mercado inmobiliario de Jena. La demanda de viviendas es alta desde hace años. Al mismo tiempo, la ciudad sólo dispone de unas pocas zonas propias aptas para la construcción de viviendas, por lo que el objetivo es crear viviendas más asequibles y con precios más estables a largo plazo, también para mantener el atractivo de Jena como lugar para vivir y trabajar.
Los estatutos previstos forman parte del "modelo de suelo edificable residencial de Jena", que el ayuntamiento adoptó en 2024. La ciudad de Jena ya había desarrollado previamente diversas estrategias y directrices de política de vivienda con el fin de reforzar el margen de maniobra de la autoridad local en términos de desarrollo de la vivienda.
Alcance del derecho de tanteo
Los nuevos derechos de tanteo se aplicarán, en particular, en zonas que ofrezcan buenas condiciones para la construcción de viviendas, por ejemplo, debido a una ubicación favorable, buenas conexiones de transporte público o la posibilidad de construir muchos pisos nuevos. Esto también se aplica a las zonas donde el desarrollo se ha visto obstaculizado hasta ahora por estructuras de propiedad complicadas.
El llamado "Paquete 1" incluye las siguientes zonas:
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Kapellendorfer Weg en Isserstedt
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Zona de la escuela del valle en el distrito de Kernberge
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An der Trebe en Wenigenjena
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Mädertal en Jena-Süd
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Closewitzer Straße en Jena-Norte
Cuándo se aplica el derecho de tanteo y retracto
Los estatutos no implican la expropiación de propiedades ni la construcción directa en las zonas afectadas. El derecho de tanteo sólo se tiene en cuenta si los propietarios venden sus propiedades.
El requisito previo para ello es un acuerdo de compra legalmente válido. En cuanto la ciudad es debidamente informada de la venta, comprueba en un plazo de tres meses, basándose en el contrato de compraventa, si se cumplen los requisitos legales para ejercer el derecho de tanteo y retracto. Sólo entonces decide si hace uso de él.
Uno de los objetivos del derecho de tanteo es evitar que las propiedades se comercialicen únicamente por motivos especulativos. En los casos en que el precio de compra acordado supere significativamente el valor estándar del suelo aplicable, la ciudad tiene derecho a limitar el importe a pagar al valor real de mercado en el momento de la compra.
Compra de terrenos potenciales por la KIJ
La compra de solares potenciales corre a cargo de la empresa municipal de bienes inmuebles Kommunale Immobilien Jena (KIJ). El ayuntamiento decidirá más adelante los planes de desarrollo específicos y los posibles proyectos de construcción. Los ciudadanos y otras partes interesadas también participarán en este proceso. En el proceso posterior también se examinarán los posibles efectos sobre el clima y el medio ambiente.
Los estatutos del derecho de tanteo se publicarán en el sitio web de la ciudad de Jena y también se mostrarán en el portal cartográfico de la ciudad una vez aprobada la resolución.