La ciudad de Jena quiere más margen de maniobra para la construcción de nuevas viviendas
Más posibilidades de adquirir terrenos para la construcción de viviendas, que se necesitan con urgencia ,y de desarrollar nuevas viviendas: ese es el objetivo de varias ordenanzas sobre el derecho de tanteo que el Ayuntamiento de Jena aprobó ayer (1 de julio de 2026) en su sesión.De este modo, la ciudad de Jena tendrá la posibilidad de subrogarse en lugar de compradores privados en la venta de determinados terrenos y adquirirlas ella misma. La base jurídica para ello es el Código de Urbanismo, que permite a los municipios ejercer este derecho de tanteo especial cuando redunda en el bien común.
«Jena necesita viviendas asequibles y, al mismo tiempo, más margen de maniobra para asegurar a largo plazo terrenos importantes para el desarrollo urbano. Con los estatutos sobre el derecho de tanteo creamos una opción para adquirir la propiedad de los terrenos, con el fin de poder desarrollar paso a paso el potencial de construcción de viviendas en beneficio de los ciudadanos», explica Dirk Lange, concejal de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente.
Mayor margen de maniobra en el desarrollo de la vivienda
El trasfondo es la tensa situación del mercado inmobiliario de Jena. La demanda de vivienda es elevada desde hace años. Al mismo tiempo, la ciudad dispone de pocos terrenos propios aptos para la construcción de viviendas. Por ello, el objetivo es crear a largo plazo más viviendas asequibles que contribuyan a estabilizar los precios, también para mantener el atractivo de Jena como lugar para vivir y trabajar.
Los estatutos forman parte del «Modelo de suelo urbanizable para la vivienda de Jena», que el Ayuntamiento aprobó en 2024. Ya anteriormente, la ciudad de Jena había desarrollado diversas estrategias y directrices en materia de política de vivienda para reforzar el margen de maniobra municipal en el desarrollo de la vivienda.
Ámbito de aplicación del derecho de tanteo
Los nuevos derechos de tanteo se aplican, en particular, en aquellos terrenos que ofrecen buenas condiciones para la construcción de viviendas —por ejemplo, debido a una ubicación favorable, una buena conexión con el transporte público o el potencial para construir muchas viviendas nuevas—. Además, esto afecta a zonas en las que, hasta ahora, el desarrollo se ha visto dificultado por estructuras de propiedad complejas.
El denominado «Paquete 1» abarca las siguientes zonas:
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Kapellendorfer Weg en Isserstedt
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Zona junto a la Talschule, en el barrio de Kernberge
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An der Trebe, en Wenigenjena
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Mädertal, en Jena-Süd
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Closewitzer Straße, en Jena-Nord
Cuándo se aplica el derecho de tanteo
Los estatutos no implican que se expropien terrenos ni que se construya directamente en las superficies afectadas. El derecho de tanteo solo se aplica cuando los propietarios vendan sus terrenos.
El requisito previo es la existencia de un contrato de compraventa válido. Tan pronto como el Ayuntamiento sea debidamente informado de la venta, comprobará en un plazo de tres meses, basándose en el contrato de compraventa, si se cumplen los requisitos legales para el ejercicio del derecho de tanteo. Solo entonces decidirá si hace uso de él.
El derecho de tanteo tiene por objeto, entre otras cosas, evitar que los terrenos se comercialicen únicamente con fines especulativos. En los casos en que el precio de compra acordado supere claramente el valor catastral de referencia vigente, el Ayuntamiento tiene derecho a limitar el importe a pagar al valor de mercado real en el momento de la compra.
Adquisición de posibles terrenos por parte de KIJ
La adquisición de posibles terrenos se lleva a cabo a través de la empresa municipal Kommunale Immobilien Jena (KIJ). El Ayuntamiento decidirá en una fase posterior sobre los planes de ordenación urbanística concretos y los posibles proyectos de construcción. En este contexto, también se involucrará a los ciudadanos y ciudadanas, así como a otras partes interesadas. Asimismo, se evaluarán las posibles repercusiones sobre el clima y el medio ambiente a lo largo del procedimiento.
Los estatutos sobre el derecho de tanteo se publicarán en la página web de la ciudad de Jena y se mostrarán además en el portal cartográfico municipal.