Mercado inmobiliario de oficinas en Jena: el volumen de superficie alquilada disminuye y la tasa de desocupación aumenta ligeramente

(Jena, 1 de octubre de 2026) Menor volumen de contratación de superficie, un ligero aumento de la tasa de desocupación y mayores exigencias en cuanto a los espacios de oficinas: el mercado de oficinas de Jena ha seguido cambiando en 2025. Así lo muestra el nuevo informe sobre el mercado de oficinas elaborado por JenaWirtschaft. El volumen de contratación volvió a descender, mientras que la tasa de desocupación aumentó del 2,4 % al 2,9 %. Siguieron teniendo mayor demanda, sobre todo, las oficinas modernas, bien comunicadas y de uso flexible.

Menos operaciones, más superficie disponible

El parque de oficinas creció en 2025 en unos 2.400 metros cuadrados, hasta alcanzar los 753.630 metros cuadrados. Al mismo tiempo, la superficie desocupada aumentó en unos 3.700 metros cuadrados, hasta los 21.980 metros cuadrados. Sin embargo, la desocupación adicional se concentra en inmuebles concretos. Con una tasa del 2,9 %, la desocupación se mantiene, en general, en un nivel bajo.

El volumen de superficie alquilada descendió hasta unos 8 320 metros cuadrados, lo que supone una disminución de unos 710 metros cuadrados con respecto al año anterior. En particular, se redujo el número de contratos firmados. Alrededor del 85 % de los contratos registrados abarcaban como máximo 500 metros cuadrados. La actividad del mercado se concentró principalmente en el norte de Jena, el centro de la ciudad y los alrededores de las universidades.

«La dinámica del mercado siguió disminuyendo el año pasado. Las empresas toman menos decisiones sobre la superficie y analizan con mayor precisión sus necesidades reales. Al mismo tiempo, no observamos un mercado uniformemente débil: las oficinas modernas y bien situadas siguen teniendo demanda, mientras que otros espacios son más difíciles de alquilar», afirma Patrick Werner, gestor de proyectos de JenaWirtschaft.

Las oficinas flexibles siguen teniendo demanda: los alquileres suben

Las empresas prestan mayor atención a la ubicación, la calidad, la eficiencia energética y las posibilidades de uso flexible. Por ello, se abren oportunidades para los propietarios de modernizar los edificios existentes, dividir de forma flexible las unidades más grandes y adaptar las oficinas en función del uso.

A pesar de la menor rotación de superficie, los alquileres registrados aumentaron. El alquiler medio subió de 11,30 a 11,60 euros por metro cuadrado, y el alquiler medio ponderado por superficie, de 12,10 a 12,80 euros. El volumen de inversión alcanzó los 9,2 millones de euros, situándose así claramente por encima de la cifra excepcionalmente baja del año anterior.

Muchas nuevas construcciones, pero apenas superficie de alquiler adicional

En 2025 se crearon unos 5.060 metros cuadrados de nueva superficie de oficinas; unos 1.000 metros cuadrados más que el año anterior. El 77 % de esta superficie está destinada al uso propio y, por lo tanto, no sale al mercado de alquiler comercial.

Actualmente hay otros 63.360 metros cuadrados aproximadamente en construcción. Estas superficies de oficinas también se están construyendo casi en su totalidad para uso propio. «La elevada actividad constructora refuerza sobre todo a las empresas e instituciones ya existentes. En cambio, apenas amplía el mercado libre de alquiler», explica Patrick Werner.

Al mismo tiempo, la cartera de proyectos —es decir, los proyectos ya planificados pero aún no iniciados— se redujo a 28 250 metros cuadrados, lo que supone el nivel más bajo desde 2017. Los promotores orientan cada vez más los nuevos proyectos a las necesidades concretas y, con menos frecuencia, los desarrollan sin tener usuarios confirmados.

La demanda cambia: la calidad cobra importancia

El informe sobre el mercado de oficinas muestra un mercado en transformación: en general, las empresas alquilan menos superficie de oficinas y analizan sus necesidades con mayor precisión. La incertidumbre económica, la presión de los costes y los nuevos modelos de trabajo influyen en estas decisiones. Al mismo tiempo, aumentan las exigencias en cuanto a calidad, ubicación y flexibilidad de uso.

Así, en Jena confluyen dos tendencias: la demanda es, en general, menor que en años anteriores y se centra más en espacios adecuados. Al mismo tiempo, la oferta de oficinas modernas y disponibles sigue siendo limitada. Las oportunidades residen sobre todo en adaptar los inmuebles existentes a los nuevos requisitos y en desarrollar nuevos espacios de forma específica para satisfacer una necesidad concreta. «El mercado ya no necesita más superficie a cualquier precio, sino inmuebles adecuados, modernos y bien situados», afirma Patrick Werner.

JenaWirtschaft presentará el nuevo informe sobre el mercado de oficinas del 5 al 7 de octubre en la EXPO REAL 2026 de Múnich. Allí, la ciudad presentará además proyectos de desarrollo actuales en el stand conjunto de la Región Metropolitana Europea de Alemania Central.

El informe completo sobre el mercado de oficinas está disponible en jenawirtschaft.de/bueromarkt.

El mercado de oficinas de Jena en 2025 de un vistazo:

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