Rynek nieruchomości biurowych w Jenie: spadek obrotu powierzchniami, nieznaczny wzrost wskaźnika pustostanów

(Jena, 1 października 2026 r.) Mniejszy obrót powierzchniami, nieco większy wskaźnik pustostanów i wyższe wymagania wobec powierzchni biurowych: rynek biurowy w Jenie uległ dalszym zmianom w 2025 roku. Wynika to z nowego raportu dotyczącego rynku biurowego opracowanego przez JenaWirtschaft. Obroty powierzchniowe ponownie spadły, podczas gdy wskaźnik pustostanów wzrósł z 2,4 do 2,9 procent. Największym zainteresowaniem cieszyły się przede wszystkim nowoczesne, łatwo dostępne i elastyczne w użytkowaniu biura.

Mniej transakcji, więcej dostępnych powierzchni

W 2025 r. zasoby powierzchni biurowej wzrosły o około 2 400 m² do 753 630 m². Jednocześnie powierzchnia pustostanów wzrosła o około 3 700 m² do 21 980 m². Dodatkowe pustostany koncentrują się jednak na pojedynczych obiektach. Przy wskaźniku wynoszącym 2,9 procent ogólny poziom pustostanów pozostaje na niskim poziomie.

Obroty powierzchniowe spadły do około 8 320 metrów kwadratowych, czyli o około 710 metrów kwadratowych w porównaniu z rokiem poprzednim. Spadła przede wszystkim liczba zawartych umów. Około 85 procent zarejestrowanych transakcji dotyczyło powierzchni nieprzekraczającej 500 metrów kwadratowych. Aktywność rynkowa koncentrowała się przede wszystkim na północnej części Jeny, centrum miasta oraz okolicy uczelni wyższych.

„W ubiegłym roku dynamika rynku nadal słabła. Firmy podejmują mniej decyzji dotyczących powierzchni i dokładniej analizują swoje rzeczywiste potrzeby. Jednocześnie nie obserwujemy jednolitego osłabienia rynku: nowoczesne i dobrze zlokalizowane biura nadal cieszą się popytem, podczas gdy inne powierzchnie trudniej jest wynająć” – mówi Patrick Werner, kierownik projektu w JenaWirtschaft.

Elastyczne biura nadal cieszą się popytem – czynsze rosną

Przedsiębiorstwa zwracają większą uwagę na lokalizację, jakość, efektywność energetyczną oraz elastyczne możliwości użytkowania. Dla właścicieli oznacza to zatem szansę na modernizację istniejących budynków, elastyczny podział większych jednostek oraz dostosowanie biur do konkretnych potrzeb użytkowników.

Pomimo mniejszego obrotu powierzchniami odnotowano wzrost czynszów. Średni czynsz wzrósł z 11,30 do 11,60 euro za metr kwadratowy, a średni czynsz ważony powierzchnią – z 12,10 do 12,80 euro. Wolumen inwestycji osiągnął 9,2 mln euro i tym samym znacznie przewyższył wyjątkowo niski wynik z poprzedniego roku.

Wiele nowych inwestycji, ale niewiele dodatkowej powierzchni na wynajem

W 2025 roku powstało około 5 060 metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej; to o około 1 000 metrów kwadratowych więcej niż w roku poprzednim. 77 procent tej powierzchni jest przeznaczone na potrzeby własne i w związku z tym nie trafia na komercyjny rynek najmu.

Kolejne około 63 360 metrów kwadratowych jest obecnie w budowie. Również te powierzchnie biurowe powstają niemal w całości na własne potrzeby. „Wysoka aktywność budowlana wzmacnia przede wszystkim istniejące przedsiębiorstwa i instytucje. Natomiast prawie w ogóle nie poszerza ona wolnego rynku najmu” – wyjaśnia Patrick Werner.

Jednocześnie liczba projektów w przygotowaniu – czyli już zaplanowanych, ale jeszcze nie rozpoczętych – spadła do 28 250 metrów kwadratowych, osiągając tym samym najniższy poziom od 2017 roku. Deweloperzy w większym stopniu dostosowują nowe przedsięwzięcia do konkretnych potrzeb i rzadziej realizują je bez ustalonych najemców.

Popyt się zmienia – jakość zyskuje na znaczeniu

Raport dotyczący rynku biurowego pokazuje rynek w fazie przemian: przedsiębiorstwa wynajmują ogólnie mniej powierzchni biurowej i dokładniej analizują swoje potrzeby. Na decyzje te wpływają niepewność gospodarcza, presja kosztowa oraz zmiana modeli pracy. Jednocześnie rosną wymagania dotyczące jakości, lokalizacji i elastyczności użytkowania.

W ten sposób w Jenie zderzają się ze sobą dwa trendy: popyt jest ogólnie mniejszy niż w poprzednich latach i koncentruje się w większym stopniu na odpowiednich powierzchniach. Jednocześnie podaż nowoczesnych, dostępnych na rynku biur pozostaje ograniczona. Szanse wynikają przede wszystkim z dostosowania istniejących nieruchomości do zmienionych wymagań oraz z celowego tworzenia nowych powierzchni pod konkretne potrzeby. „Rynek nie potrzebuje już powierzchni za wszelką cenę, ale odpowiednich, nowoczesnych i dobrze zlokalizowanych nieruchomości” – mówi Patrick Werner.

JenaWirtschaft zaprezentuje nowy raport dotyczący rynku biurowego w dniach 5–7 października na targach EXPO REAL 2026 w Monachium. Miasto przedstawi tam również aktualne projekty deweloperskie na wspólnym stoisku Europejskiego Regionu Metropolitalnego Środkowych Niemiec.

Pełny raport dotyczący rynku biurowego jest dostępny na stronie jenawirtschaft.de/bueromarkt.

Rynek biurowy w Jenie w 2025 r. w skrócie:

Kontakt dla prasy w razie pytań:

Marina Flämig, tel. 03641 8730033, e-mail: marina.flaemig@jena.de