Büromarkt Jena: Flächenumsatz sinkt, Leerstand steigt leicht

(Jena, 01.10.2026) Weniger Flächenumsatz, etwas mehr Leerstand und höhere Ansprüche an Büroflächen: Der Jenaer Büromarkt hat sich 2025 weiter verändert. Das zeigt der neue Büromarktbericht von JenaWirtschaft. Der Flächenumsatz ging erneut zurück, während die Leerstandsquote von 2,4 auf 2,9 Prozent stieg. Gefragt blieben vor allem moderne, gut erreichbare und flexibel nutzbare Büros.

Weniger Abschlüsse, mehr verfügbare Flächen

Der Büroflächenbestand wuchs 2025 um rund 2.400 auf 753.630 Quadratmeter. Gleichzeitig stieg die leerstehende Fläche um rund 3.700 auf 21.980 Quadratmeter. Der zusätzliche Leerstand konzentriert sich jedoch auf einzelne Objekte. Mit einer Quote von 2,9 Prozent bleibt der Leerstand insgesamt auf niedrigem Niveau.

Der Flächenumsatz sank auf rund 8.320 Quadratmeter und damit um rund 710 Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr. Vor allem die Zahl der Vertragsabschlüsse ging zurück. Rund 85 Prozent der erfassten Abschlüsse umfassten höchstens 500 Quadratmeter. Das Marktgeschehen konzentrierte sich vor allem auf den Jenaer Norden, die Innenstadt und das Umfeld der Hochschulen.

„Die Marktdynamik hat im vergangenen Jahr weiter abgenommen. Unternehmen treffen weniger Flächenentscheidungen und prüfen ihren tatsächlichen Bedarf genauer. Gleichzeitig sehen wir keinen einheitlich schwachen Markt: Moderne und gut positionierte Büros finden weiterhin Nachfrage, während sich andere Flächen schwieriger vermieten lassen“, sagt Patrick Werner, Projektmanager bei JenaWirtschaft.

Flexible Büros bleiben gefragt – Mieten steigen

Unternehmen achten stärker auf Lage, Qualität, Energieeffizienz und flexible Nutzungsmöglichkeiten. Für Eigentümer bieten sich deshalb Chancen, bestehende Gebäude zu modernisieren, größere Einheiten flexibel zu teilen und Büros nutzungsorientiert anzupassen.

Trotz des geringeren Flächenumsatzes stiegen die erfassten Mieten. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich von 11,30 auf 11,60 Euro pro Quadratmeter, die flächengewichtete Durchschnittsmiete von 12,10 auf 12,80 Euro. Das Investmentvolumen erreichte 9,2 Millionen Euro und lag damit deutlich über dem außergewöhnlich niedrigen Vorjahreswert.

Viel Neubau, aber kaum zusätzliche Mietflächen

2025 entstanden rund 5.060 Quadratmeter neue Bürofläche; etwa 1.000 Quadratmeter mehr als im Vorjahr. 77 Prozent davon sind für den eigenen Bedarf bestimmt und kommen damit nicht auf den gewerblichen Mietmarkt.

Weitere rund 63.360 Quadratmeter befinden sich derzeit im Bau. Auch diese Büroflächen entstehen nahezu vollständig für den Eigenbedarf. „Die hohe Bautätigkeit stärkt vor allem bestehende Unternehmen und Einrichtungen. Den freien Vermietungsmarkt erweitert sie dagegen kaum“, erklärt Patrick Werner.

Gleichzeitig sank die Projektpipeline – also bereits geplante, aber noch nicht begonnene Projekte – auf 28.250 Quadratmeter und damit auf den niedrigsten Stand seit 2017. Projektentwickler richten neue Vorhaben stärker am konkreten Bedarf aus und entwickeln seltener ohne feststehende Nutzer.

Nachfrage verändert sich – Qualität gewinnt an Bedeutung

Der Büromarktbericht zeigt einen Markt im Wandel: Unternehmen mieten insgesamt weniger Bürofläche an und prüfen ihren Bedarf genauer. Wirtschaftliche Unsicherheit, Kostendruck und veränderte Arbeitsmodelle beeinflussen diese Entscheidungen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Qualität, Lage und flexible Nutzung.

Damit treffen in Jena zwei Entwicklungen aufeinander: Die Nachfrage fällt insgesamt geringer aus als in früheren Jahren und konzentriert sich stärker auf passende Flächen. Zugleich bleibt das Angebot an modernen, frei verfügbaren Büros begrenzt. Chancen liegen vor allem darin, bestehende Immobilien an die veränderten Anforderungen anzupassen und neue Flächen gezielt für einen konkreten Bedarf zu entwickeln. „Der Markt braucht nicht mehr Fläche um jeden Preis, sondern passende, moderne und gut positionierte Immobilien“, so Patrick Werner.

Den neuen Büromarktbericht stellt JenaWirtschaft vom 05. bis 07. Oktober auf der EXPO REAL 2026 in München vor. Dort präsentiert die Stadt außerdem aktuelle Entwicklungsprojekte am Gemeinschaftsstand der Europäischen Metropolregion Mitteldeutschland.

Den vollständigen Büromarktbericht gibt es unter jenawirtschaft.de/bueromarkt.

Büromarkt Jena 2025 auf einen Blick:

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Marina Flämig, Tel. 03641 8730033, E-Mail: marina.flaemig@jena.de